قاضی 418 میلیون دلار را تأیید می کند که روند خرید خانه تغییر می کند

اریکا ویلگاس حدود 20 سال است که یک مشاور املاک و مستغلات بوده است. در طول این مدت، او تحولات بزرگی را در صنعت مسکن شاهد بوده است، از رکود بزرگ تا تاثیر خیره کننده اولیه این همه گیری بر خرید خانه.

اما تسویه حساب 418 میلیون دلاری ضد انحصار توسط انجمن ملی مشاوران املاک مستقر در شیکاگو، ویلگاس و سایر املاک شیکاگو را به این فکر انداخته است که باید برای چه چیزی آماده شوند – و همین امر در مورد مشتریانشان نیز صدق می کند. با این حال، انتظار می رود تغییرات ایجاد شده توسط این شهرک تأثیر پایداری بر بازار املاک و مستغلات داشته باشد.

چه چیزی منجر به این معامله شد که می تواند شیوه خرید و فروش خانه آمریکایی ها را تغییر دهد؟

در یک سری از شکایت های دسته جمعی، مالکان NAR را متهم کردند که کمیسیون های دلالی را با نرخ های بالا تعیین می کند و فروشندگان را از جستجوی شرایط بهتر منصرف می کند. در ماه مارس، گروه تجاری با حل و فصل این دعوی موافقت کرد. و هفته گذشته، یک قاضی فدرال در دادگاه میسوری موافقت اولیه را به حل و فصل داد. جلسه تایید نهایی برای 26 نوامبر برنامه ریزی شده است.

این گروه که 1.5 میلیون عضو دارد و آن را به بزرگترین سازمان تجاری کشور تبدیل می کند، تایید اولیه روز سه شنبه را جشن گرفت و گفت که این “به نفع همه احزاب و اعضای طبقات است.” NAR در موافقتنامه خود هرگونه تخلف را رد کرد.

یکی از سخنگویان NAR در بیانیه ای گفت: “هدف NAR همیشه حل این دعوا به گونه ای بوده است که انتخاب مصرف کننده حفظ شود و از اعضای ما تا حد امکان محافظت شود. این حل و فصل پیشنهادی هر دوی این اهداف را محقق می‌کند و مسیری را برای ما فراهم می‌کند تا به جلو برویم و به کار خود برای حفظ، حفاظت و ارتقای حق املاک برای همه ادامه دهیم.»

ویلگاس، رئیس منتخب انجمن املاک شیکاگو، آگاهی مشتریانش از شهرک را به عنوان یک “کیسه مختلط” توصیف می کند.

این موضوع به محل گفتگو با برخی از مشتریان تبدیل شد، اما حتی قبل از معامله، ویلگاس مرتباً درباره نحوه کار ساختارهای هزینه و غرامت با مشتریانش بحث می کرد.

او گفت: «اکنون اضافه می کنیم که یک توافق پیشنهادی وجود دارد و اینکه چگونه ممکن است بر آنها تأثیر بگذارد. اما آن صحبت‌هایی که ما داشتیم… از روزی که من کسب‌وکار را شروع کردم، واقعاً تغییر نکرده است.»

سوالات کلیدی برای مصرف کنندگان

جاستین گرینبرگ از Berkshire Hathaway HomeServices Chicago به طور گسترده با مشتریان در مورد حل و فصل پیشنهادی صحبت کرد. او گفت که موضوع تکراری کنجکاوی است — چگونه این تسویه حساب بر آنها به عنوان خریدار یا فروشنده تأثیر می گذارد؟

از ماه ژوئیه، خریداران خانه ملزم به امضای توافقنامه ای خواهند بود که کمیسیون کارگزار خود را افشا می کند. قراردادی که باید قبل از اینکه یک مسکن بتواند یک مشتری را نمایندگی کند و ملکی را به آنها نشان دهد، امضا شود، در مورد خدماتی که مشتری می تواند از مشاور ملکی خود انتظار داشته باشد، شفافیت ارائه می دهد. طبق گفته انجمن املاک شیکاگو، همچنین نشان می دهد که نماینده چقدر و از چه کسی غرامت دریافت می کند.

معمولاً کارمزد کارگزار توسط فروشندگان پرداخت می شود و نماینده فروشنده معمولاً موافقت می کند که کمیسیون را با نماینده خریدار تقسیم کند. این به این معنی است که خریداران خانه اغلب هنگام کار با یک مسکن متحمل هزینه های اضافی نمی شوند.

کمیسیون معمولاً 5 تا 6 درصد است که حداقل 20000 دلار در فروش یک خانه 400000 دلاری است. نرخ‌های کمیسیون در طول تاریخ در سراسر خدمات فهرست‌بندی چندگانه در دسترس نمایندگان توزیع شده است، اما توافق به این رویه پایان می‌دهد.

ویلگاس گفت که قبل از حل و فصل NAR، ایلینویز نیازی به توافقنامه خریدار و آژانس نداشت، اگرچه او همیشه از آن استفاده می کرد. او گفت که قراردادهای مکتوب جدید یک تغییر بزرگ روزانه برای نمایندگان در شیکاگو و ایالت خواهد بود.

نورمن میلر، استاد املاک و مستغلات در دانشگاه سن دیگو، گفت که توافق با کارگزاران همیشه ایده خوبی است. درک روشنی از خدماتی که نماینده آنها ارائه می دهد و همچنین طرح کلی تمام هزینه های مربوط به فرآیند خرید خانه برای مصرف کننده مفید است.

“آنها باید از نماینده بپرسند، “برای من چه کار خواهی کرد؟” میلر گفت چگونه ارزش اضافه می کنید؟ “من می خواهم بدانم آنها برای من چه می کنند و پاسخ باید این باشد: آنها به من کمک می کنند مین ها را شناسایی کنم.”

میلر گفت کمیسیون باید پس از تسویه حساب کاهش یابد و به وجود پلتفرم هایی مانند Zillow اشاره کرد. او گفت: «این روزها خیلی آسان است که به تنهایی به دنبال خانه بگردید.

این مهم است که همیشه درباره کمیسیون ها بپرسید و با آنها مذاکره کنید – کاری که میلر هنگام خرید املاک در واشنگتن انجام داد.

میلر گفت: «در حال حاضر، هزینه در مقایسه با مقدار کار بسیار بالا است، زیرا شما وارد آن می‌شوید و به آنها بگویید که چه نوع خانه‌ای را می‌خواهید ببینید.»

ویلگاس گفت که مهم است به خاطر داشته باشید که کمیسیون ها همیشه حتی قبل از توافق پیشنهادی مورد بحث قرار گرفته اند.

او گفت که کمیسیون او به عنوان یک نماینده در RE/MAX In Village در Oak Park “همه جا” و بر اساس گفتگوهای یک به یک با مشتریان است.

تاثیر زیادی بر بازار دارد؟

گرینبرگ گفت که تغییراتی که در نتیجه توافق پیش می آید، خریداران و فروشندگان را منصرف نکرده است. در واقع او معتقد است که برعکس عمل می شود. او گفت که بسیاری از خریداران خانه در حال اتمام هستند و می خواهند قبل از اینکه تغییرات قوانین روند را مختل کند، خانه را ببندند.

گرینبرگ و ویلگاس بر این باور نیستند که این معامله تأثیر زیادی بر قیمت مسکن محلی که تحت تأثیر عوامل متعددی است، داشته باشد.

گرینبرگ گفت: “ما در بازاری هستیم که در آن کمبود موجودی بسیار زیاد است و بازار املاک و مستغلات – و همیشه بوده است – توسط اصول عرضه و تقاضا هدایت می شود.”

ویلگاس همچنین به نرخ های بهره اشاره کرد که علیرغم پیش بینی ها مبنی بر کاهش در سال 2024، هنوز کاهش نیافته است. او گفت که در صورت کاهش نرخ‌ها در سال جاری، نرخ‌های بهره می‌تواند تاثیر بیشتری بر قیمت مسکن داشته باشد.

نرخ‌های وام مسکن در هفته‌های اخیر رو به افزایش بوده است و این یک عقب‌نشینی برای خریداران مسکن در فصل بهار خرید خانه بوده است. فردی مک، خریدار وام مسکن روز پنجشنبه گفت که میانگین نرخ وام مسکن 30 ساله به 7.17 درصد افزایش یافت که بالاترین سطح از اواخر نوامبر است. میانگین نرخ در سال گذشته 6.43 درصد بوده است.

حتی اگر این توافق به این معنی باشد که مصرف‌کنندگان بیشتری به طور فعال در مورد هزینه‌های کارگزار مذاکره خواهند کرد، میلر فکر نمی‌کند که این تاثیر برای تغییر چشمگیر قیمت خانه کافی باشد.

او گفت، آنچه می تواند قدرتمندتر باشد این است که شرکت ها سعی کنند در نرخ های کمیسیون کارگزار رقابتی شوند، مانند تبلیغ نرخ های 1 درصد برای پیشی گرفتن از سایر شرکت های املاک و مستغلات.

او پیش‌بینی می‌کند در 10 سال آینده، مشاوران املاک و علاقه‌مندان کمتری در صنعت وجود خواهند داشت که به صورت پاره وقت کار می‌کنند، کسانی که هر سال چند خانه را می‌فروشند یا بیشتر به خانواده و دوستان کمک می‌کنند.

گرینبرگ گفت که به دلیل این معامله و تاکید بر کمیسیون دلال، نفرت نادرست زیادی از کارگزاران املاک وجود دارد. او از مصرف کنندگان خواست در صورت داشتن سوال در مورد تسویه حساب با نمایندگان تماس بگیرند.

“باشه [agents] آنها اینجا هستند تا بمانند زیرا موارد خوب واقعاً ارزش خوبی ارائه می دهند. هر بار که به یک رستوران می روید و خدمات عالی دریافت می کنید، در نهایت یک انعام خوب می گذارید. کمیسیون انعام نیست، بلکه جبران خدماتی است که ما ارائه می دهیم.»